A ter­vezési terület:

A terület a kerület legésza­k­ab­bi részén helyezkedik el. Ked­vező várossz­erkezeti, föl­dra­jzi pozí­ció­ja mel­lett „falu­sias” hangu­la­ta, a határoló nagy kiter­jedésű zöld­felületek teszik vonzó városi környezetté a 113 ha-nyi területet. Észa­król erdő‑, nyu­ga­tról mezőgaz­dasá­gi területek, dél­ről lakóövezetek, keletről pedig a békás­m­egy­eri lakótelep határolják. Beépítése mai napig megőrizte hagy­ományos jel­legét, mely őrizendő érték a fen­ntartható fejlődés szem­pon­t­jainak figyelem­be vételév­el. A területen a lakó­funkció a meghatározó, az alap­sz­in­tű szol­gál­tatási funkciókkal vegyesen.

A terüle­tre jelen­leg az Óbu­da-Békás­m­egy­er Város­ren­dezési és Építési Szabá­lyza­táról szóló 32/2001 (XI.30.) sz. Ren­delet (továb­bi­ak­ban ÓBVSZ) előírá­sai hatá­lyosak. A terüle­tre koráb­ban érvény­ben lévő rés­zletes ren­dezési terv 2001. évben hatá­lyát vesztette az ÓBVSZ elfo­gadása során, mely ren­delet az RRT-ben rögzített szabá­ly­ozási von­alakat az ÓBVSZ 8. számú mel­lék­letébe emelte át. A terüle­tre 2001. óta KSZT nem készült.

A ren­dezés célja:

A szabá­ly­ozási terv készítésének cél­ja Békás­m­egy­er-Ófalu külön­leges épített és ter­mészeti környezetének megőrzése, az értékvédelem és a fen­ntartható fejlődés szem­pon­t­jainak figyelem­be vételév­el. A területen több műem­lék talál­ható, szá­mos utca városképe védett, emel­lett több lakóház helyi védelem­re java­solt, illetve a kialakult várossz­erkezet is megőrzendő, ezek megfelelő kezelése, település­ren­dezési eszközökkel megold­ható védelme a területen hatá­lyos KSZT hiányában nem teljes.
Továb­bá a terv készítés során a hatály­ban levő szabá­ly­ozási ele­mek újragon­do­lása szük­séges, hisz az RRT átemelt szabá­ly­ozási von­alai több helyen durván bea­vatkoz­nak a várossz­erkezetbe, néhány helyen definiálat­lan közterületeket hoz­va létre.

A ren­dezés várható hatása:

Az elkészí­tendő KSZT hatály­ba lépésétől a fen­tebb említett két fő prob­lé­mac­so­port ren­dezése várható, azaz a várossz­erkezeti, településképi és épített értékek megfelelő kezelésének, megőrzésének elősegítése, valamint a meglévő, de a kialakí­tandó közterületek szük­ségességének újragon­do­lásá­val a várossz­erkezetbe nem illő közterületek kialakításá­nak elk­erülése, így az értékes szerkezet megtartása.

3.2 lehatárolás melléklet